Logement locatif : gérer les clés et la serrure entre deux locataires
Un locataire part, un autre arrive. Entre les deux, il reste souvent quelques jours pour rafraîchir les peintures, nettoyer, réparer deux ou trois détails et relouer. La serrure, elle, passe presque toujours à la trappe. Elle fonctionne, donc on n’y touche pas.
C’est compréhensible. C’est aussi le point le plus difficile à rattraper ensuite. Une serrure qui fonctionne ne dit strictement rien du nombre de clés qui circulent encore à l’extérieur.
Ce guide s’adresse aux propriétaires bailleurs et aux gestionnaires de biens en Hainaut. Il trie ce qui relève d’une obligation, ce qui relève du bon sens, et ce qu’il est inutile de payer.
En bref
- La bonne question n’est pas « la serrure tient-elle encore ? » mais « combien de clés sont encore dehors ? ».
- En Wallonie, la répartition des frais entre bailleur et preneur est encadrée par le décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation et son arrêté d’exécution du 28 juin 2018.
- Perte ou vol de clés par le locataire : le remplacement du barillet est à sa charge, avec le même nombre de clés.
- Usure normale, vétusté ou vice de placement : la charge revient au bailleur.
- Dans la majorité des cas, remplacer le cylindre suffit. Changer toute la serrure est rarement nécessaire.
- L’état des lieux doit consigner les clés, badges, télécommandes et codes remis au locataire.
Le vrai sujet, ce sont les clés, pas la serrure
Sur le terrain, la scène se répète. Un propriétaire nous appelle parce qu’un locataire a rendu deux clés alors qu’il en avait reçu trois. Personne ne sait où est passée la troisième : perdue il y a deux ans, ou restée chez un ancien colocataire.
Le problème n’est pas la mauvaise foi, qui reste rare. C’est la durée d’occupation. Sur quatre ou cinq ans, une clé finit par circuler : le compagnon ou la compagne du moment, les parents, un artisan à qui on a confié un double le temps d’un chantier, un voisin de confiance. Tout cela se fait sans intention de nuire, et personne ne tient le compte.
Au moment de relouer, le nouvel occupant hérite de cette histoire sans le savoir, et rien ne permet de reconstituer après coup la liste des doubles réalisés.
Pour un logement mis en location de longue durée, nous conseillons de remplacer le cylindre à chaque changement de locataire, comme on refait les peintures. Ce n’est pas une obligation légale, c’est un choix de gestion. Sur un bien conservé quinze ans, cela représente quelques remplacements, largement moins coûteux qu’un sinistre mal couvert parce que l’assureur n’a constaté aucune trace d’effraction.
Qui paie quoi en Wallonie : ce que disent les textes
Beaucoup de bailleurs pensent que tout se négocie dans le bail. Ce n’est pas le cas. Le décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation pose le principe : le bailleur entretient le bien et prend en charge toutes les réparations autres que locatives (article 7), et les réparations locatives dues à la vétusté ou à la force majeure lui reviennent également (article 8). Le preneur, lui, assume les réparations locatives et le menu entretien (article 15).
Ce cadre est précisé par l’arrêté du Gouvernement wallon du 28 juin 2018, qui contient une liste non limitative des réparations locatives. Cette liste comporte une rubrique consacrée aux serrures, charnières et cadenas. Point important : le document précise qu’« il ne peut pas être dérogé à la présente répartition des travaux entre le bailleur et le preneur, dès que les lieux loués sont affectés à la résidence principale du locataire ».
Le tableau, situation par situation
| Situation | À charge de | Ce qu’on observe en pratique |
|---|---|---|
| Serrure en fin de vie, usure normale ou vétusté | Bailleur | Le cas le plus fréquent sur les biens anciens : la clé devient dure, puis ne tourne plus. |
| Vice de placement, cas fortuit, force majeure | Bailleur | Serrure mal posée à l’origine, porte qui a travaillé. |
| Perte ou vol des clés donnant accès au bien | Preneur | La liste wallonne prévoit le remplacement de la ou des serrures concernées, avec le même nombre de clés qu’à l’entrée. |
| Clés manquantes à la sortie | Preneur | Le locataire doit restituer toutes les clés, exemplaires supplémentaires compris, et remplacer celles qui manquent. |
| Entretien courant et graissage | Preneur | Rarement fait, alors que c’est ce qui allonge la vie d’un cylindre. |
| Logement avec boîtier à code | Preneur | Il transmet le code en usage au moment où il quitte les lieux. |
| Changement de confort décidé par le propriétaire entre deux baux | Bailleur | Cylindre de meilleure qualité, mise en organigramme, point de fermeture supplémentaire. |
Nous sommes serruriers, pas juristes. Ce tableau reflète notre lecture des textes wallons et notre expérience de terrain. En cas de désaccord réel avec un locataire, c’est le juge de paix qui tranche. Faites relire les clauses de votre bail par un professionnel du droit si l’enjeu est important.
Demander un devis pour un remplacement de cylindre
Remplacer le cylindre, pas toute la serrure
C’est le malentendu le plus courant, et il coûte cher aux bailleurs. Le cylindre, aussi appelé barillet, est la pièce dans laquelle entre la clé. La serrure, c’est le mécanisme encastré dans la porte, avec ses pênes et sa tringlerie.
Sur une porte d’entrée moderne, y compris sur une serrure multipoints, le cylindre se démonte seul. Changer de clés ne demande donc pas de toucher au reste : l’intervention est courte et le mécanisme en place n’est pas perturbé.
Deux points méritent votre attention au moment de choisir le nouveau cylindre :
- La longueur. Un cylindre doit affleurer, pas dépasser de la rosace. Un cylindre trop long est un point faible évident depuis l’extérieur.
- Le type de clé. Pour un bien en location, une clé protégée avec carte de propriété change la donne. Le locataire ne peut pas faire faire des doubles dans n’importe quelle quincaillerie, et vous savez exactement combien de clés existent.
Le choix du niveau de sécurité dépend ensuite de la porte, du quartier et de ce que vous louez. Nous avons détaillé les critères dans notre article sur le choix d’un cylindre de serrure.
Le cylindre débrayable, un détail qui évite des dépannages
Voici une situation que nous rencontrons souvent en location, et surtout en colocation. Une personne laisse sa clé dans la serrure côté intérieur. Une autre rentre et se retrouve bloquée dehors, alors qu’elle possède une clé parfaitement valable.
Un cylindre à fonction d’urgence, souvent appelé cylindre débrayable, permet d’actionner la serrure depuis l’extérieur même lorsqu’une clé est engagée à l’intérieur. Le surcoût est modeste au moment de l’achat. Il se compare à un déplacement de dépannage, parfois en soirée ou le week-end.
Équiper un logement partagé d’un cylindre standard pour économiser quelques euros, puis payer deux ou trois dépannages en un an. Sur un kot, une colocation ou un meublé qui tourne, la fonction d’urgence n’est pas un luxe, c’est un calcul.
Plusieurs logements dans le même immeuble : l’organigramme
Si vous gérez un immeuble de rapport, la gestion des clés devient vite un sujet en soi. Entrée commune, local poubelles, compteurs, buanderie, caves, chaque porte a son trousseau et chaque changement de locataire crée du désordre.
Un organigramme de clés répond à cela : chaque locataire reçoit une clé qui ouvre l’entrée commune et son seul appartement, tandis que le propriétaire ou le gestionnaire dispose d’une clé qui ouvre les parties communes et les locaux techniques.
Soyons honnêtes sur les contreparties. L’investissement de départ dépasse celui d’une série de cylindres indépendants, et la perte d’une clé de passe est plus lourde de conséquences que celle d’une clé d’appartement. En échange, vous savez en permanence quelle clé ouvre quoi, et le remplacement d’un cylindre au départ d’un locataire ne remet pas en cause l’ensemble.
Si votre bien se trouve dans une copropriété, la décision ne vous appartient pas seul pour les parties communes. Nous abordons ce point dans notre article sur la sécurisation d’un immeuble en copropriété.
L’état des lieux : consigner les clés noir sur blanc
Le décret wallon est explicite sur ce point. L’état des lieux d’entrée comporte au minimum « la consignation des clés, télécommandes, badges, puces et autres dispositifs remis au preneur » (article 27). La même obligation figure pour l’état des lieux de sortie.
En pratique, la mention « remise des clés » ne suffit pas. Ce qui protège les deux parties, c’est le détail.
- Le nombre exact de clés, par porte, y compris la boîte aux lettres et la cave.
- Le type de clé et, si elle est protégée, le numéro de la carte de propriété.
- Les badges, télécommandes de garage et puces, avec leur numéro.
- Les codes en usage, s’il y a un boîtier à code ou un digicode.
- Une photo du trousseau complet annexée à l’état des lieux.
Cette page prend cinq minutes à remplir. C’est elle qui permet, trois ans plus tard, de dire sereinement qu’il manque une clé et pourquoi c’est au locataire de la remplacer.
Meublé, colocation, courte durée : ce qui change
La colocation. La rotation est rapide et les occupants changent parfois sans que vous soyez prévenu tout de suite. La clé protégée est ici particulièrement pertinente : elle bloque les doubles improvisés entre colocataires.
La location de courte durée. La boîte à clés extérieure évite les remises en main propre. C’est pratique, et c’est un compromis assumé : une boîte visible depuis la rue signale aussi qu’un logement est loué temporairement. Nous détaillons les précautions dans notre article sur le choix d’une boîte à clés sécurisée.
Le meublé longue durée. Le bien contient votre mobilier et vos équipements. C’est le cas où l’écart de prix entre un cylindre d’entrée de gamme et un cylindre certifié se justifie le plus facilement, puisque la valeur exposée ne se limite pas aux affaires du locataire.
Comment se passe une intervention entre deux baux
Le déroulement est simple et tient généralement en une visite.
- Le point avant intervention. Marque et modèle de la serrure si vous les connaissez, nombre de clés souhaité. Une photo du cylindre en place et de la tranche de la porte suffit souvent.
- Le relevé des dimensions. Un cylindre se mesure de part et d’autre du trou de fixation. C’est ce relevé qui évite un cylindre qui dépasse ou qui reste trop court.
- Le remplacement. Sur une serrure en bon état, l’opération est rapide. Nous en profitons pour vérifier l’alignement de la porte et l’engagement des pênes.
- La remise des clés. Nombre exact, carte de propriété le cas échéant, et mention à reporter dans l’état des lieux d’entrée du nouveau locataire.
Si la porte ferme mal ou montre des signes de fatigue, mieux vaut le savoir pendant que le logement est vide plutôt que trois mois après l’arrivée du locataire. Vous trouverez nos prestations sur la page services, et nos interventions de dépannage sur nos pages locales, par exemple à Mons ou à Tournai.
Planifier une intervention entre deux baux
Questions fréquentes
Faut-il obligatoirement changer la serrure entre deux locataires ?
Non, aucun texte wallon ne l’impose lorsque la serrure fonctionne et que toutes les clés ont été restituées. C’est une décision de gestion. Elle s’impose en revanche si des clés manquent, si des doubles ont pu être faits librement, ou si le départ s’est passé dans un contexte conflictuel.
Qui paie le remplacement de la serrure dans un logement loué en Wallonie ?
Cela dépend de la cause. Usure normale, vétusté, force majeure ou vice de placement : la charge revient au bailleur. Perte ou vol des clés par le locataire, ou dégradation par mauvais usage : la charge revient au preneur. Pour une résidence principale, cette répartition ne peut pas être modifiée par une clause du bail.
Un locataire peut-il changer la serrure lui-même ?
Il peut agir en cas d’urgence, après une perte de clés par exemple, mais il doit en informer le bailleur et restituer le bien dans son état d’origine s’il a modifié l’équipement. Le plus sain reste de prévenir le propriétaire avant l’intervention et de garder la facture.
Que faire s’il manque une clé à l’état des lieux de sortie ?
Mentionnez-le dans l’état des lieux de sortie et comparez avec le nombre consigné à l’entrée. La liste wallonne des réparations locatives prévoit que le locataire restitue toutes les clés, exemplaires supplémentaires compris, et remplace celles qui manquent. En cas de perte ou de vol, le remplacement du barillet concerné lui incombe, avec le même nombre de clés.
Faut-il remplacer toute la serrure ou seulement le cylindre ?
Dans la grande majorité des cas, le cylindre seul suffit, y compris sur une serrure multipoints. Le remplacement complet se justifie lorsque le mécanisme est usé, grippé, endommagé, ou lorsque vous souhaitez passer à un niveau de sécurité supérieur.
Le propriétaire peut-il garder un double des clés ?
Détenir un double n’est pas interdit, et c’est courant pour les urgences. En revanche, le bailleur doit faire jouir paisiblement le locataire du bien loué : il ne peut pas entrer sans son accord. Mieux vaut prévoir dans le bail la manière dont les visites sont organisées.
Parler de vos biens locatifs avec un serrurier
Atelier Pierlot intervient en Hainaut, notamment à Tournai, Mons, Ath, Leuze, Mouscron et Péruwelz. Nous travaillons pour des particuliers, mais aussi pour des propriétaires bailleurs, des régies et des syndics qui ont besoin d’une gestion des accès cohérente sur plusieurs logements.
Un bien à relouer, un immeuble dont les clés circulent sans contrôle, un doute sur le niveau de sécurité de vos portes : nous faisons le point avec vous et remettons un devis clair avant toute intervention.
